Оформление прав собственности юридического лица на земельный участок

Назад
Вопрос

Оформление прав собственности юридического лица на земельный участок

Читать ответ

Ответ

Действующие в настоящее время нормативные акты лишь устанавливают общие принципы определения участка, необходимого для использования и эксплуатации объектов недвижимости, но не устанавливают четкого механизма определения площади таких участков. Так, указ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 16 мая 1997 года N 485 «О ГАРАНТИЯХ СОБСТВЕННИКАМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРИОБРЕТЕНИИ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ЭТИМИ ОБЪЕКТАМИ (в ред. Указа Президента РФ от 03.11.1999 N 1474) устанавливает, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (далее именуются - объекты недвижимости), в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости.

Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимо осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены. При этом, объектом продажи, осуществляемой в соответствии с абзацем первым пункта 2 приведенного Указа, является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.
В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих):
под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации;
под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Проблема четкого определения участка земли, необходимого для использования, эксплуатации приватизированных строений, зданий или сооружений, урегулирована следующими нормативно-правовыми актами: статьи 33 и 34 ЗК РФ, пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Об участке, необходимом для использования объектов недвижимости, упоминается и в Законе города Москвы \"Об основах платного землепользования в городе Москве\" от 16.07.97 N 34 , который дает следующее определение:
земельный участок (часть земельного участка), занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, - земельный участок (часть земельного участка), права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания или сооружения. Порядок определения границ земельного участка устанавливается Московской городской администрацией. До межевания территории его площадь для целей настоящего Закона определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:
а) площади застройки;
б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;
в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь. Доля, соответствующая зданию или сооружению, рассчитывается в порядке, установленном в части 2 статьи 6 указанного Закона.

Земельный кодекс РФ в статьях 33 и 35 говорит, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Часть земельного участка, необходимая для использования зданий и сооружений, находящихся в частной собственности, также упоминается в Постановлении Правительства Москвы от 15.09.98 N 715, распоряжении мэра Москвы от 09.11.98 N 1129-РМ, Указе мэра Москвы от 05.04.02 N 20-УМ, статье 7 проекта закона \"О землепользовании и застройке в городе Москве\", утв. Постановлением Правительства Москвы от 13.08.02 N 626-ПП и принятие которого ожидается к концу 2002 года. К сожалению, все вышеуказанные нормативные акты, за исключением ЗК РФ, лишь упоминают о земельном участке, необходимом для использования зданий и сооружений, находящихся в частной собственности, и только ЗК РФ, Закон города Москвы N 34 и Указ мэра N 20-УМ делают попытку раскрыть данный термин, в частности, вышеупомянутый Указ Мэра говорит о том, что планы, определяющие размер и границы земельных участков, отчуждаемых из государственной собственности, при приватизации зданий (строений или сооружений) разрабатываются на основании проектов межевания территории с учетом исторических границ землевладений, в порядке, устанавливаемом Правительством Москвы. Под историческими границами землевладений здесь подразумеваются землеотводы под строительство данных объектов недвижимости, территория, закрепленная за зданиями и сооружениями и используемая их владельцами в течение многих лет, хотя и без надлежащего оформления прав на землю.

Исходя из изложенного, и возвращаясь к сути вопроса, отвечаем: да, обжаловать подобный отказ возможно, нормативная база как материально-правовое основание существует, необходимо только указать границы фактически сложившегося земельного участка, используемого для эксплуатации здания, и подтвердить свою позицию утвержденным проектом межевания.