Машино-место как объект недвижимого имущества

назад

В последнее время, в связи с увеличением автомобильного парка, обострилась проблема с парковками. Назрела проблема нехватки парковочных мест в черте центра города. Административные органы тешат целевую аудиторию надеждами на строительство подземных паркингов, где автолюбителям будет предоставлена возможность почасовой парковки, а также выкупа машино-места для постоянного использования.

Привычной картиной стал двор многоквартирного дома, полностью заставленный автомобилями. Государственные органы с каждым годом расширяют список мест, где официально запрещается парковаться, а также все эффективнее работает система взыскания штрафов с граждан, нарушающих правила дорожного движения, в том числе относительно парковки. Застройщики новых домов сталкиваются с проблемой поиска машино-места для потребителей.

Одним из решений данной проблемы является строительство подземных парковок, на которых жильцам отводится конкретное место (машино-место).

Однако на практике существуют такие проблемы, как оформление права собственности на данное машино-место и определение статуса машино-места как объекта гражданских прав.

В настоящей статье мы проанализируем сегодняшний статус понятия «машино-место», изучим сложившуюся судебную практику, определим -  возможно ли утверждать, что такая территория является самостоятельным объектом недвижимости или нет, укажем на основные сложности и нюансы регулирования этой важной для любого автомобилиста темы, а также рассмотрим возможность внесения изменений в действующее законодательство в части отнесения машино-места к объектам недвижимости.

Понятие "машино-место" отсутствует в действующем законодательстве. Вместе с тем его можно найти в некоторых других нормативных документах. Например, до недавнего времени понятие "машино-место" содержалось в п. 2Временного положения о городских парковках в городе Москве, в соответствии с которым им признавалась частьземельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В другом столичном документе -Постановление Правительства Москвы N 99-ПП машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного транспортного средства. Данные определения актуальны только для таких автомобильных стоянок, на которых автомобили располагаются непосредственно на земельном участке и (или) на его асфальтовом покрытии.

Однако следует помнить, что в силу п. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). В этой связи возникает проблема, так как на практике машино-место в большинстве случаев определяется только путем нанесения разметки на поверхности пола паркинга.

Существуют даже судебные решения, в которых машино-место не было признано объектом недвижимости.

В частности, в Постановлении ФАС МО от 20.09.2004 по делу N КА-А41/8159-04 указано, что машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности. Хотя на данный момент в судебной практике ситуация изменилась. Так, в Постановлении ФАС МО от 14.06.2012 по делу N А40-1585/11-142-15, Апелляционном определении Московского городского суда от 24.08.2012 по делу N 11-18205 и др. машино-место признается объектом недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации.

Машино-место можно признать частью недвижимого имущества (парковки), однако это не решает полностью проблемы индивидуализации его как вещи

Можно также предположить, что если парковка расположена на нижнем этаже многоквартирного дома, то ееможно признать общим имуществом собственников помещений в МКД. При этом можно сослаться на ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которыми к общему имуществу собственников помещений в МКД относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников его помещений.

Кроме того, в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта включены в состав общего имущества МКД. Правда, тут следует учитывать, что парковка может быть создана на средства других лиц (в том числе юридических), которые могут и не быть собственниками помещений в МКД.

Довольно часто на практике возникали случаи, когда застройщик заключал с гражданином договор долевого участия в строительстве на квартиру и машино-место. Договор успешно проходил государственную регистрацию. После сдачи МКД в эксплуатацию гражданин обращался в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на машино-место... и получал отказ.

Позиция регистрирующего органа основывалась на положениях п. 1 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. А в силу п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, еслитакое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Сама парковка, безусловно, является недвижимым имуществом (нежилое помещение). Однако дольщик приобретал только ее часть, которая не изолирована или обособлена и, как правило, индивидуализировалась только разметкой.

Примечание. Если машино-место или парковочное место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении.

Учитывая положения п. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ, помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Если машино-место удовлетворяет указанному требованию, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении. Государственная регистрация прав на машино-место-помещение осуществляется на основании документов, указанных в Законе о регистрации, включая кадастровый паспорт такого помещения.

Возможность идентифицировать машино-место по представленному поэтажному плану и кадастровому паспорту сторонами не оспаривается.

Согласно техническому учету и инвентаризации, машино-место является частью помещения (паркинга) и предназначено для постоянного хранения единицы автотранспорта в пределах границ машино-места, не имеет физических границ, но выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, в месте его расположения отсутствуют инженерные коммуникации, которые являются общим имуществом жильцов жилого дома. Таким образом, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества, определяют машино-место в качестве части нежилых помещений.

Не совсем ясно, каким образом дольщикам удавалось получить кадастровый паспорт на помещение. Скорее всего, кадастровый инженер (БТИ) руководствовался ст. 23 Федерального закона N 221-ФЗ, которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.

На рассмотрении Государственной Думы находился законопроект N 174235-6, в соответствии с которым предлагалось определить «машино-место» как часть помещения, предназначенного для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенной площади для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. В пояснительной записке к данному законопроекту указывалось, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости.

К сожалению, указанный законопроект был снят с рассмотрения. В связи с этим, правовая неопределенность по данному вопросу по-прежнему порождает большое количество споров, которые разрешаются судами по-разному.

В настоящее время в судебной практике существуют два подхода к определению понятия машино-места. Они названы в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11:

1) машино-место - недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (то есть машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости);

2) машино-место - часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью.

 

Машино-место как объект прав

 

В законодательстве машино-место как специальный объект прав не описано. Ввиду того что оно обладает признаками недвижимости (как часть помещения, являющегося недвижимостью), в целях введения в хозяйственный оборот его необходимо описать как индивидуально определенную вещь. Существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, подтверждает государственный кадастровый учет. В Письме Минэкономразвития России от 09.06.2011 N Д23-2475 разъяснено, что машино-место может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении, если оно удовлетворяет требованиям, предъявляемым к помещениям (помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении - см. п. 7 ст. 27Федерального закона N 221-ФЗ). Если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту. Также, по мнению чиновников, государственная регистрация прав на машино-места, не отвечающие требованиям, предъявляемым к помещениям, возможна только после внесения соответствующих изменений в действующее гражданское законодательство.

Как правило, машино-места в подземном паркинге в МКД представляют собой лишь часть паркинга, ограниченную линиями, нанесенными красками на покрытие пола. Поэтому исходя из позиции Минэкономразвитиясобственникам машино-мест принадлежит доля в праве общей собственности на помещение подземного паркинга. В этом случае существует единый объект недвижимости - нежилое помещение паркинга, находящееся в долевой собственности у множества лиц (собственников машино-мест).

Очевидно, здесь не приходится говорить о возникновении общей собственности собственников помещений в МКД в отношении какой-либо части подземного паркинга. Паркинг имеет тот же статус, что и любое другое нежилое помещение в МКД (к примеру, офисное). Это означает, что сособственники паркинга имеют статус собственников помещений в МКД. Следовательно, они участвуют в управлении домом в общем порядке, оплачивают содержание и ремонт общего имущества согласно утвержденному на общем собрании размеру платы (законодательство не предусматривает установления дифференцированного размера платы в зависимости от статуса помещения).

Содержание помещения паркинга оплачивается в общем порядке, то есть самими сособственниками, за их счет соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Это значит, что именно сособственники гаража должны оплачивать уборку и ремонт помещения, потребленные в нем коммунальные услуги (дополнительно к плате за коммунальные услуги на ОДН и плате за содержание и ремонт общего имущества в МКД). В силу п. 10 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, сособственники паркинга вправе привлечь на основании договора для содержания своего помещения любое лицо, в том числе управляющего МКД, но договор управления домом или членство в ТСЖ не будут являться достаточным правовым основанием для данных отношений.

Решение вопросов владения и пользования общей долевой собственностью (помещением паркинга в целом) осуществляется по соглашению всех сособственников (п. 1 ст. 247 ГК РФ): сюда входят вопросы распределения между сособственниками конкретных парковочных мест.

Между тем известно, что на практике организации технического учета в некоторых случаях описывают машино-места как отдельные объекты недвижимости (при этом определяются местоположение относительно физических границ помещения, точные границы, размеры и площадь всех машино-мест и мест общего пользования в помещениях паркинга). В этом случае за конкретным лицом будет зарегистрировано право собственности на машино-место.

В судебной практике сформировалось две позиции о признании машино-места объектом недвижимого имущества:

1) Машино место не является объектом недвижимого имущества. Для того чтобы машино-место признавалось объектом недвижимого имущества, оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Позиция Минэкономразвития России, изложенная в Письме от 09.06.2011 N Д23-2475, следует именно такой логике. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту. В случае, если машино-место является частью общего имущества в многоквартирном доме, то пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (по мнению коллегии судей ВАС РФ, данная позиция содержится в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007).

Таким образом, согласно вышеназванному Постановлению ФАС, машино-место можно признать объектом недвижимого имущества только в случае его индивидуализации путем обособления данного объекта конструктивными элементами или секциями. Обособление машино – место на практике вызывает трудности, так как парковочные места чаще всего преставляют собой  нанесение краской на покрытие пола линии разметки, что не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

2) Вторая позиция заключается в признании парковочного места (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401) объектами при наличии определенных условий. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.11.2008 N Ф08-7047/2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 указал, что машино-места являются самостоятельными объектами, если они:- спроектированы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости, отдельные от жилого дома;- не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих жилое домовладение;- зарегистрированы в ЕГРП как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки.

Таким образом, проведенный в статье анализ правового режима машина-места, позволяет сделать следующий вывод: в настоящий момент признание машина-места отдельным объектом недвижимого имущества не возможно и не соответствует действующему законодательству по следующим причинам:

1) Согласно п. 3 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.  Машиноместо не обладает качествами индивидуально-определенной вещи, позволяющими отнести указанный объект права к недвижимому имуществу.

2) Согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений» при проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки). В

3) В случае, если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и идентификация её в качестве индивидуально-определенной вещи не представляется возможной, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна в силу п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, согласно которому сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав.

4) Cогласно п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации прав не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Соответственно, машиноместо является частью объекта недвижимости, не ограниченной строительными конструкциями, отсюда:

- возможность постановки машиноместа на кадастровый учет не предусмотрена нормами Закона о кадастре недвижимости;

- регистрация права на объект недвижимого имущества, не учтенного по нормам Закона о кадастре недвижимости, не допускается Законом о государственной регистрации прав.

В любом случае вопрос, связанный с машино-местами остается актуальным и требующим законодательного регулирования. Необходимо прийти к общему знаменателю, который смог бы определить является или нет машино-место объектом недвижимого имущества и можно ли с уверенностью утверждать об этом. Пока, к сожалению, вопрос остается открытым.

В целях решении проблемы регистрации машино-мест, предлагается внести изменения в следующие законодательные акты:

1) Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

2) Федеральный закон от 24 июля 2007 года 
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и иные акты, регулирующие смежные отношения в части признания «машино-места» частью нежилого помещения в здании или сооружении и  выделить понятие «машино – место», как части помещения, а также предусмотреть возможность его государственной регистрации, постановки на  кадастровый учет путем внесения изменений в соответствующие статьи законов.

3 Сентября 2014